葉謝鄧律師行：樓宇買賣法律手續.轉按$4500(包贖樓契).贖樓$1500.買樓包按揭契.賣樓包贖樓契

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樓宇買賣律師費‧「全包」是甚麼?

律師就樓宇買賣案件的收費，現在大多會以一筆過方式來議訂，俗稱「全包」，實際上不會包同所有的費用,例如是$5,000另加雜費。這種收費方式，與律師工作一般是以按時收費不同。

所謂「全包」，置業人士必須弄清是否包括贖樓(賣樓情況下)或按揭(買樓情況下)，在一些向地產發展商一手樓買入的物業中，業主曾經造過發展商提供二按，由於二按的贖樓契，代辦律師行會由地產發展商指派，律師樓在提供收費資料時，是不會包括在內的。

至於律師樓能否在賣樓交易中包贖樓契費用，或在買樓交易中包按揭契費用，則須視乎所涉銀行，有關律師樓是否屬於銀行「核准律師樓名單」之內，換句話說，置業者找律師代表買賣，如果律師樓是在銀行的「核准律師樓名單」之內的話，「講價」空間自然較大，律師收費也會較便宜。

注意，在十多年前，律師在樓宇買賣中所收費用，是以「定額收費」作準，即按樓價，不論那間律師行，劃一支付同一金額(公價)，這點對置業者不公平，在律師收費上無選擇，亦不利服務競爭。但時至今日，「定額收費」(公價)制度已壽終正寢了，買樓賣樓律師費，可以自由議價。

香港律師會買賣樓宇忠告: 地產代理

香港律師會向買賣物業人士給予以下忠告： 「你擁有絕對利自行決定選用那名事務律師助你處理樓宇買賣所涉及的法定文件及物業擁有權審查等事宜。一些聲名狼藉的地產代理會向你力薦某名律師，甚或表示若不選用他便把交易拉倒。你毋需理會此等安排。此外，你有權向你的律師要求進度報告。」

我想購買村屋，請問要注意什麼呢?

即使現在地產代理監管條例實施了，地產代理仍然沒有責任保證物業之業權完整，才讓買家簽署臨時買賣合約。查察物業業權是否完整，大部份是律師樓的責任。說大部份，因為有小部份也可說是地產代理的責任，例如物業之土地註冊署的紀錄中，是否有註有維修令?上手的樓契是否送契，以至銀行不願提供按揭; 物業是否有違例建築物等。至於審閱樓契，是律師樓的工作，地產代理是沒有責任的。

購買村屋，要注意的地方很多，因為村屋是沒有入伙紙的，村屋的其中一樣特點，是容讓新界村民，以其特定的規格建屋，祇要是依從這些規格，例如不准高於某高度，不准佔用政府地方，要有處理排泄物的方法等便可以入住; 一般來說，有些村屋是三層高每層七百呎的，但並不是全部都是這樣。此外，假如村屋是原居民建成的，即所謂丁屋; 這些丁屋在補地價之前是不可以買賣的。但也有很多丁屋發展商，違規的買賣丁屋樓花，即未建成的丁屋，也必然是未補地價的丁屋，這些買賣，風險很大。

另外，對於村屋來說，政府是不保證有路可到達屋前的，特別是車路。有些車路是要經過私人的土地，以往村屋使用車路的糾紛時有發生，買家必須留意。

基於村屋的種種問題，很多銀行都不做村屋的按揭。讀者如果想購買村屋，最謹慎的做法是在簽署臨時買賣合約之前，找律師查察有關單位的業權及與銀行達成借貸的協議。

樓宇買賣個案：「炒樓」被徵利得稅

陳先生在沙士期間買入一個住宅單位，半年前趁樓市轉好，成功將物業售出，並大賺一百萬元。陳先生剛收到稅務局的評稅通知書，提出就其售出的物業的賺價，徵收利得稅。陳先生認為他買樓原意是自住用，只是有感樓價大升，才出售該樓，不算「炒樓」，賺價因此只是資本收益(Capital gain)性質。 反對評稅時限：一個月 陳先生是納稅人，可以此身份根據稅務條例提出反對，但一般情況下，須評稅通知書發出一個月內，向稅務局長以書面方式提出反對。反對申請，逾期的必須具備充份理由，否則不會受理。 未能和解可向「稅務上訴委員會」(Board of Review)上訴 如果納稅人未能與稅務局達成和解協議，納稅人可向委員會提出上訴申請。 稅務上訴委員會是一個獨立於稅務局的法定團體，負責就稅務上訴作出有效截決，形同法庭。委員會設有一名主席，九名副主席和超過一百多委員，主席和到主席都具備法律實務經驗，是大律師或律師。

我想買一層樓自住物業，要注意甚麼呢？

你要注意的事情很多，包括樓價、地點等。

• 漏水:
  注意樓宇是否有漏水的情況；因為漏水這問題是很難處理的，如果你的物業漏水到樓下的物業，你可能要負責修理。如果樓上的物業漏水，影響到你的物業，你必須要樓上的物業合作，才能修理妥當，如果樓上的單位不合作，你要訴諸法律行動，則你要提供專業人仕的報告，才能證明漏水是因為樓上物業的設施所引至，這是一件非常複雜而且麻煩的事情。
• 是否有違例建築:
  另外，你要留意樓宇是否有違例建築，因為如果物業有違例建築，銀行可能不會提供貸款，引至你頓失預算。
• 睇樓合約:
  此外，你亦應留意你是否祇透過一間地產代理參觀該樓宇，如果有多間地產代理帶你參觀該樓宇，而你亦曾簽署睇樓合約，後來成功的買入該樓宇，則你可能要支付多次佣金。
• 地產代理提供有關物業的資料:
  你必須在簽署臨時買賣合約前，向地產代理索取有關單位樓宇的資料。現在地產監管條例經已實施，地產代理有責任在睇樓時，向你提供有關物業的資料，即表格一，供你參考。你亦可向地產代理要求提供田土廳的查察紀錄，或自行到田土廳查察，以確定業主的身份及有關物業的歷史等。
• 訂金交到賣方律師樓:
  你亦要考慮該單位是否負資產，如困是的話，應考慮將所有訂金交到賣方律師樓保管。如果有任何問題，應即請教律師。
• 單位是否交吉交易:
  還有一個問題，就是樓宇是否交吉交易，所謂交吉交易，就是在支付樓價餘數時，賣方已經搬出該樓宇。如果不是交吉交易，銀行可能不會提供借貨。

我買入一個物業，究竟律師樓代我做甚麼？

買入一個物業，是有兩個過程的。第一個是簽訂正式買賣合約，第二個是簽訂新的樓契，或稱轉名契（Assignment）。

買方律師樓的第一個工作，是審閱正式買賣合約。這份合約，一般由賣方律師準備，由買方律師審閱，雙方經過一輪討價還價的過程，才作定稿，但主要條款，都會根據臨時買賣合約的內容厘定。買方律師會在臨時合約的指定日子，一般來說是在十四天內，將一式兩份由買方簽好的合約，連同訂金餘數，或稱為大訂，交往賣方的律師樓。賣方的律師樓則安排賣方簽署，並交回簽署好的買賣合約與買方的律師樓，買方的律師樓則安排交印花稅並在土地註冊署註冊買賣合約，此為第一部份工作。

第二部份工作，是審閱賣方交來的契約並準備新的樓契。

賣方有責任證明物業之業權是完整的，為此，他要交出政府批地文件及十五年來有關該物業交易的有關樓契及文件與買方，買方的律師就是要審閱這些樓契，察看是否有問題，例如名字有沒有錯，簽名是否相符，公司之簽名是否恰當等等，之後便向賣方律師提問，賣方律師要提出滿意答案，才能證明業權是完整的。

這一部份是最重要的，也是樓宇官司的主要爭辯的地方。如果因為價錢問題或其他原因，買方律師沒有審閱樓契，或者草率的審閱樓契，買方當時是不知曉的，　直至他幾年後賣出物業，發生困難，新買家有權拒絕接受業權，他才知曉，因此，買方選擇律師應小心考慮，勿以價錢為唯一考慮條件。

下一步是由買方律師樓準備新樓契，交與賣方律師審閱。如果買方準備做按揭，買方律師還要準備按揭及貸款文件，之後一併將新樓契及按揭契交往土地註冊處註冊，買方方完成交易，成為新業主。

樓宇買賣過程中風險

葉謝鄧律師行的級合伙人謝連忠律師，就樓宇買賣手續所帶有的風險，舉出以下各點： 買賣合約是一份具有效力的法律文件，違約可發致官司，毀約一方要賠償，如買家遲到交付樓款。 律師驗契不力，會買入壞業權的物業。 律師解答買方律師業權質詢不力，會引發「踢契」官司。 按揭文件處理不慎，會令銀行拒絕交付按揭貸款。

代辦物業按揭和贖樓，律師樓須經銀行核准

置業者不時誤以為，可以在買樓或賣樓過程中，由自己委派的律師行代辦按揭或贖樓。 實情上，辦按揭或贖樓的律師行，必須是銀行所「核准」(approved)的律師行，各間銀行都備有一張「名單」(list)，只有在名單上的律師行，才可以代表相關銀行辦理該銀行的按揭和贖樓手續。 在買樓時，樓契和按揭由同一律師代辦；或在賣樓時，樓契和贖樓契由同一律師代辦，可為自己取得較為相宜的律師收費。 金句：按揭、贖樓，須屬銀行「核准」律師行，手續同一律師，省時和收費相宜。

我想買一個連租約的住宅物業，要注意甚麼呢？

首先你要考慮到財政問題，因為一般來說，銀行對有租約的住宅物業較有保留，即是說，可能提供較低的貸款成數及要收取較高的利息，甚至不予借貸；所以，如果你需要銀行借貸的話，應先與銀行聯絡，進行估價及商討借貸條件。

此外，你亦應了解租客是甚麼人，以往是否準時交租、租約的年期、租金等、租約是否正式訂立、有否繳付政府印花稅、租約內容是否有生約條文等。