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銀行安老按揭貸款服務要點

  • 靈活年金年期
    10 / 15 / 20 年或終生可供選擇

  • 一筆過貸款
    除每月年金外,亦可申請提取一筆過貸款以應付下列情況:
    • 全數清還有關物業的原有按揭(只適用於申請安老按揭貸款時)
    • 支付物業的家居改善、維修及保養工程開支
    • 支付醫療開支(包括香港境外的治療)
    • 支付為辦理持久授權書或根據《精神健康條例》第II部向法院申請有關命令而須向有關律師及醫生支付的費用
      為資助房屋單位補地價
    • 支付購買骨灰龕位及墓地,以及殯葬服務的費

  • 兩種按揭利率
    借款人可選擇浮息或定息按揭計劃
  • 安居於原有物業
  • 終生毋須還款
  • 除非安老按揭貸款因特定情況而被終止,否則您可終生毋須還款
  • 不會因提前全數清還貸款而徵收罰款
  • 設有六個月的冷靜期
  • 特定情況下可靈活將物業出租
    (如借款人已持有有關物業達1年或以上,以及所有借款人均符合以下條件,他便可申請將有關物業出租:
    • 聲明已經退休;或
    • 因接受長者或醫療護理服務而遷出物業
    • 如借款人的物業屬未補地價的資助出售房屋,借款人必須就出租安排獲得有關當局書面同意。)
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安老按揭(reverse mortgage) 費用

利息開支

安老按揭是一項貸款安排,貸款機構將根據安老按揭貸款的總結欠(包括利息),以複息計算利息。

按揭保費

根據按證保險公司與貸款機構之間的按揭保險安排,貸款機構會向借款人收取其支付予按證保險公司的按揭保費。按揭保費分兩部分,金額將由借款人支付並加借入安老按揭貸:

  • 基本按揭保費-為指定物業價值的1.96%,分7期,由第4年至第10年每年支付,每期費用為指定物業價值的0.28%。
  • 每月按揭保費-根據安老按揭貸款的總結欠,以年利率1.25%計算,按月支付。

輔導費

借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用。有關費用可加借入安老按揭貸款。

法律費用

借款人須為辦理按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。有關法律費用可加借入安老按揭貸款。

手續費

當安老按揭貸款生效以後,每次成功申請更改年金年期、提取一筆過貸款或增加╱解除附物業抵押,須支付1,000港元的手續費。該手續費將加借入安老按揭貸款。

其他費用及開支

如需提交驗樓報告(當物業樓齡超過50年)將會衍生相關費用。借款人可選擇將有關費用加借入安老按揭貸款。

 
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Tags: 安老按揭費用

安老按揭貸款須預約執業律師的輔導

  • 在正式申請安老按揭貸款前,有意申請者必須預約合資格的輔導
    顧問(輔導顧問為執業律師),安排輔導會面。 

  • 輔導的目的是協助有意申請者進一步了解:
    (i) 安老按揭貸款的特色;
    (ii) 作為安老按揭貸款借款人的主要權益和責任;及
    (iii) 取得安老按揭貸款的法律後果

  • 合資格的輔導顧問會向已成功完成輔導會面的有意申請者發出《輔
    導證書》。

  • 輔導費 : 借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用。有關費用可加借入安老按揭貸款。
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物業按揭逆周期宏觀審慎監管措施

香港金融管理局(金管局)自二零零九年十月起就物業按揭貸款先後推出八輪逆周期宏觀審慎監管措施,目的是增強銀行的風險管理和銀行體系應對樓價調整的抵禦能力。

從事樓宇按揭買賣啲葉謝鄧律師行律師陳婉明表示,:「這些所謂逆週期措施的性質是減低置業者對銀行貸款的依賴,無形中增加了他們在買樓時經濟財務能力或負擔的要求,沒有充裕的資金實力切勿買樓。」

這些措施包括:

  • 下調按揭貸款的按揭成數,令買樓人士借得更少錢。
  • 供款與入息比率上限更嚴格,錢借得越多,個人的入息就要更加多或高
  • 為按揭貸款申請人的還款能力進行利息上升壓力測試以及
  • 增加銀行用以支持住宅按揭貸款而持有的資本金額,在銀行俗稱「爆額亅的時候,銀行便要停止批出新的按揭貸款,從而減低銀行在按揭貸款上帶來的壞賬風險。
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Tags: 物業按揭逆周期

申請銀行按揭需要什麼文件?

申請銀行按揭要準備以下文件:

  • 借款人和擔保人的身份證或護照複印件(如有必要)
  • 買賣協議或近期還款表
  • 銀行存摺或最近的工資單
  • 最新的稅單,雇主申報表[表格I.R.D 56 B]或雇主信
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Tags: 申請銀行按揭要準備文件

轉按(remortgage)罰息 現金回贈

轉按(remortgage financing)是指從您先前已按揭的銀行清還按揭貸款,然後向另一家銀行申請新按揭。

首先要考慮的是您當前的按揭貸款是否仍處於罰息期限內,通常為2至3年。 如果您當前的按揭貸款還沒有超過此期限,則在提早還款時必須支付罰息 (interest penalty)。

如果您有資格獲得新的按揭貸款,則需要簽署按揭,這將產生律師費。 但是,通常向按揭貸款接受者提供現金回贈和找一家便宜律師費的律師,這樣可以幫助為您省一些額外費用。 此外,如果新的按揭貸款利息低於當前利率,則每月利息的額外節省可以累加起來以抵消罰息和其他費用。

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Tags: 轉按,remortgage,罰息,現金回贈

按揭貸款過程 按揭貸還款方式

按揭貸款不是一個簡單的過程。 申請貸款之前,您必須計算抵押貸款成本。 您的利率和期限將決定您的基本抵押成本,每月還款額。 按揭貸款有多種還款方式:

  • 固定每月分期付款方
  • 每月還款方式; 和
  • 每兩週還款一次。

您還需要考慮銀行提供的現金回贈 (cash rebate)。

您提取的按揭的類型也會影響按揭成本。 對於靈活利率抵押貸款中使用的兩種利率 :

  • 基於香港銀行同業拆息的抵押貸款計劃(H計劃)的利率
  • 港元最優惠利率計劃(P計劃)。 
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Tags: 按揭貸款過程, 按揭貸還款方式

安老按揭計劃 (reverse mortgage programme)

安老按揭計劃(reverse mortgage programme) 是由香港按揭證券有限公司(HKMC) 的全資附屬機構香港按證保險有限公司(按證保險公司)營運,旨在讓55歲或以上的人士利用他們在香港的住宅物業作為抵押品,向貸款機構獲取安老按揭貸款。雖然物業已抵押予貸款機構,但借款人仍是物業業主,可繼續安居在原有物業直至百年歸老。在特定的情況下,貸款機構可終止安老按揭貸款。如該安老按揭貸款的總結欠未能全數清還 (call loan),貸款機構將有權收回 (possession) 及出售物業 (for sale),在這情況下,所有居住在該物業的人士將需要遷出。

在安老按揭貸款下,借款人可選擇於固定(10年、15年或20年)或終身的年金年期內每月收取年金。如有需要,亦可提取一筆過貸款,以應付特別情況。

除非安老按揭貸款在特定情況下被終止,否則在一般情況下借款人可終身毋須還款。當安老按揭貸款被終止時,物業業主(或其遺產代理人)可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業,否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。如有差額,將由按證保險公司根據與貸款機構的保險安排承擔。如有任何餘額,貸款機構將退還給物業業主。

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Tags: reverse mortgage programme, 安老按揭計劃

「on list律師」控制風險 「on list律師」分級標準

銀行與客戶簽訂按揭契約,一般會要求客戶在一份指定名單的律師樓之中選擇代表律師;有關措施,原來亦是一種控制風險的制度。

「on list律師」控制風險
一般銀行都有一個律師或律師樓名單,客戶向銀行申請按揭,銀行只會接受名單上的律師處理按揭契,行內稱呼為「on list律師」。而on list律師之設,是與風險管理因素有關的。 銀行的律師名單,不單單是一份列出不同律師樓名字的單張,內部更會為律師樓作出不同評級,只有評級較高的律師樓,可以處理樓價或貸款額較高的按揭契約。

原因 是,在香港的制度中,在處理按揭契時,樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。過去便曾發生律師冒認借款人簽名,向多家銀行取得按揭貸款遠走高飛。一旦發生此類情況,銀行便會出現巨額損失。 銀行為減少上述風險,便有律師名單及分級制的設立。

分級標準
基本的分級標準是:律師樓規模越大、歷史越久、過去借契、還契準時,便可獲較高評級,可處理貸款額較高的按揭契約。相反,一些新成立的律師樓,便需要較長時間建立聲譽,才會為銀行接受,處理按揭契約。

香港實行的是土地登記制度,在交易完成當天至最長30天內,樓契出現一個登記真空期,如果律師樓或其職員「出古惑」,銀行及買家均蒙受損失。舉例來說,在 一宗買賣中,買方(甲),與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿,甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契,以完成買賣合約。 同時如果甲要向銀行申請按揭,其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於,手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。

一般按揭操作,律師樓在樓宇成交當日(或之前),收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括:

a)律師將支 票入帳套現後捲款而走;

b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔),向多家銀行同時申請按揭,然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況,如果買方(債仔)是被冒充簽名的,本身不需要負上法律責任,而被騙的銀行們,便會出現損失。相反,在第一種情況,買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽,但款項被律師取走,未能按時完全交易,銀行及買方(債仔) 都出現損失。

On List有條件 為減低風險,銀行才制訂認可名單及設立內部分級制;一般來說,銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等,作為名列「認可名單」的基本條件。 對市民而言,他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務,而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制,對借款人亦是一重保障。 或者有人會認為,銀行只要將款項直接交予賣方,就可免卻「律師出古惑」的問題。

但物業買賣涉及眾多帳目的核數,一般人可能欠缺能力處理,在制度內有獨立及公正的第三者作調停,似乎是於交易各方都可接受的方法。 按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為,貸款人要充份肯定磚頭的完整性,免得影響其將來的行使力(enforceability),律師行提供完善抵押行使力的服務,但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。 銀行在批出按揭條件,而借款人又接受之後,雙方會簽訂「按揭契」,費用一般由借款人負責。

借款人選擇的律師在銀行律師名單吻合
如果借款人選擇的律師,正好在銀行律師名單吻合, 借貸雙方便可由同一律師代表,簽訂按揭契。相反,如借款人的律師不在銀行名單上,按揭契便需要由分別代表銀行及借款人的各自律師處理,兩份律師費都由借款 人支付。 由於現時的物業買賣律師費,多數以「套餐」方式推出,即律師樓收取的費用,已包括「買賣合約、樓契、按揭契」。即使買家另外找銀行名單上的律師處理按揭契,仍需支付一筆費用。 此外,由於部分按揭貸款會有附帶條款,牽涉更多工序,為求更有效率,銀行傾向較熟悉處理流程之律師樓;此種情況下,先諮詢銀行可接受的律師名單,再從中選擇,會是較理想的方案。

(原文刊於按計劃著作《宏觀論按》)

 

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